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济南市出台《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》

 

    9月28日,为稳定济南市房地产形势,推进市场健康平稳发展,济南市出台了《关于保持房地产市场持续平稳健康发展的通知》,具体内容如下:

    一、加大土地供应,稳定市场预期。综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素,分区域均衡供地,扩大居住用地供应规模,加快供应节奏。

    二、提高居住用地(含兼容居住用地)竞买资金条件,防止非理性竞争,依法严厉查处违约行为。

    (一)提高居住用地竞买保证金比例。竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上,热点区域、地块可提高到50%以上。

    (二)缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元(含)的,土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%(含)的,土地出让起始价款的50%及全部溢价部分应在出让合同签订之日起30日内缴清,剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清;溢价率超过50%的,土地出让价款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的,土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部缴清。

    (三)受让人延迟支付土地出让价款超过60日的,予以解除土地出让合同,扣除土地出让合同定金(竞买保证金)。

    凡未按约定履行出让合同、欠缴出让金、恶意炒作土地和囤积土地的,一律纳入土地交易市场诚信黑名单,2年内不得在我市参与土地竞买。

    三、严格商品房预售许可管理。开发企业申请商品房预售许可时,应据实进行价格申报,根据项目品质、区域等条件合理定价。对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的,实施必要的价格指导。满足预售条件的商品住宅项目,应当一次性申请预售。对违反本规定,恶意炒作房价和不据实申报售价的企业,依法严厉惩处。

    四、强化商品房预(销)售行为监管。开发企业未取得商品房预售许可,不得以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目,开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签,不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为,对违反相关规定的开发企业,依法暂停网签销售,记录不良行为,降低信用等级。

    五、加强对房产中介及承销机构监管,严厉打击房地产开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益和其他损害房地产市场健康发展的行为。对违反本规定的企业和机构,依法终止其经营行为,并吊销资质和营业执照。

    六、加大保障性住房建设力度,改善住房困难家庭居住条件。按规定调整租赁住房补贴标准,增强住房困难家庭租赁住房能力。

    七、加强房地产信息公开,对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布,引导媒体客观真实地报道市场信息,倡导群众理性购房。对散布虚假信息、哄抬房价、诱骗消费等侵害群众利益、扰乱市场秩序行为,依法予以查处。

    八、建立已供宗地建设手续台账,协调督促项目尽快开工,规范销售行为,加大市场供应,合理控制商品房库存结构。

 

政策解读

    一、土地供应

    住宅用地供应要加量加快

    原文:加大土地供应,稳定市场预期。综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素,分区域均衡供地,扩大居住用地供应规模,加快供应节奏。

    影响:加大土地供应是缓解“抢地”最狠的一招。国土部门表示,年底之前将加大居住土地供应规模和力度,剩余的 4000亩供地加快推出,区域均衡方面,供地分布在全市各个区,大面积供地集中在彩石、南北康等片区。

    力度★★

    二、保证金、出让金

    拦住小开发商倒地

    1、原文:提高居住用地(含兼容居住用地)竞买资金条件,防止非理性竞争,依法严厉查处违约行为。提高居住用 地竞买保证金比例。竞买保证金由现行不低于出让起始价20%提高到30%以上,热点区域、地块可提高到50%以上。

    影响:以9月21日荣盛地产摘下郭店“地王”为例,这块地起始价为1.47亿元,保证金为3000万元。按照新政,保证 金需缴纳4500万元左右,最高可缴7000多万元。其实,目前开发商们不差钱,增加的几千万元对他们来说都是小儿科。不过一些靠拿地转手出让或再合作开发的本土小开发商来说,压力不小。

    力度★

    钱不多的房企拿地难了

    2、原文:缩短土地出让价款缴纳时间。土地出让起始价不超过3亿元(含)的,土地出让价款应在出让合同签订之日 起30日内全部缴清。土地出让起始价超过3亿元且溢价率不超过50%(含)的,土地出让起始价款的50%及全部溢价部分 应在出让合同签订之日起30日内缴清,剩余价款应在出让合同签订之日起90日内缴清;溢价率超过50%的,土地出让价 款应在出让合同签订之日起30日内全部缴清。凡溢价率超过100%的,土地出让价款应在出让合同签订之日起15日内全部 缴清。

    影响:这是济南首次把土地出让金和溢价率挂钩。以6月29日帝华地产40多亿拿下的“唐冶地王”为例,此前规定拍 地签合同后两个月内缴纳一部分钱,剩下的半年内结清。新规之后,以这宗地的290%溢价率来看,要在15天内缴清。这 对房企的资金储备要求更高了,这个门槛将一些实力不强的房企拦住了。

    力度★★★

    三、预售许可管理

    价格指导防“乱涨价”

    原文:严格商品房预售许可管理。开发企业申请商品房预售许可时,应据实进行价格申报,根据项目品质、区域等条件合理定价。对预售报价明显高于项目前期成交价格或周边同类在售项目价格的,实施必要的价格指导。

    影响:8月份济南某楼盘借势“万达文旅城签约”,一个月涨价四五千元,这种行为以后将得到严控。房企去住建委申报预售证时,申请的预售房价将横向、纵向比较,比该楼盘以前房价高太多,或者比周边楼盘高太多,将拿不到预售证。

    力度★★★★

    四、预(销)售监管

    严禁认筹

    原文:开发企业未取得商品房预售许可,不得以电商团购、认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。已取得预售许可的商品住房项目,开发企业须在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,严格按申报价格明码标价对外销售并及时网签,不得非法挪用商品房预售资金。严厉打击捂盘惜售等扰乱房地产市场秩序行为,对违反相关规定的开发企业,依法暂停网签销售,记录不良行为为,降低信用等级。

   影响:不管市场好坏,违规认筹,一直是房地产业的“潜规则”,近期更是大行其道。有关部门若真的瞪起眼来监管,将有效打击炒作行为,让市场更真实、更理性。

    力度★☆

    五、严厉打击炒号倒号

    投资客炒号倒号不行

    加强对房产中介及承销机构监管,严厉打击房地产开盘中炒号倒号、侵犯群众购房权益和其他损害房地产市场健康发展的行为。对违反本规定的企业和机构,依法终止其经营行为,并吊销资质和营业执照。

    影响:炒号倒号也一直存在,尤其是市场火爆的时候,一些投资客借机炒号倒号,从中牟利。但如何监管到位是政策执行的难点。

    力度★

    六、原文:加大保障性住房建设力度,改善住房困难家庭居住条件。按规定调整租赁住房补贴标准,增强住房困难家庭租赁住房能力。

    影响:长效之策,对短期市场作用不大。

    力度☆

    七、原文:加强房地产信息公开,对群众关注度较高的房地产信息数据由相关主管部门及时准确向社会公布,引导媒体客观真实地报道市场信息,倡导群众理性购房。对散布虚假信息、哄抬房价、诱骗消费等侵害群众利益、扰乱市场秩序行为,依法予以查处。

    影响:房子到底卖的怎么样?库存还有多少?真实透明的市场,有利于打消购房者的恐慌情绪。

    力度☆

    八、原文:建立已供宗地建设手续台账,协调督促项目尽快开工,规范销售行为,加大市场供应,合理控制商品房库存结构。

    影响:让项目早开工,防止房企捂地坐等涨价再建。控制商用房和住宅的结构,则是宏观层面的管控。

    力度☆